深圳住宅市场上半年在调整中走过，房价、成交都是始未料到的，春交会并带来楼市逆转，下半年是否将迎来新的契机或销售旺季，更多要拭目以待。

　　关键词：政策

　　2008年下半年预计中央政府仍将执行紧缩性宏观调控政策。上半年国内经济受美国次贷危机、国内原材料产品价格上涨、中美利差加大及人民币升值等因素影响，CPI创出近12年来新高，为免经济过热，预计下半年政府将会继续执行紧缩性货币政策，通过再度提高准备金率来抑制资金过剩的流动性。

　　上半年央行6次上调存款准备金率，目前存款准备金率达17.5%，DTZ戴德梁行预计下半年央行仍继续使用此调控工具，将会5次上调存款准备金率，最终上调至20%。2008年全年央行将冻结资金24,000亿元，以抑制过剩的资金流动。

　　在房地产政策方面，预计应不会有新政策出台，更多是对原有政策的细化，这从上半年便可略见一斑。中央政府对于房地产业所实施的调控政策是试图通过规范政府、银行、开发商及购房者多方市场参与主体的行为，来达到使房地产业平稳健康发展的目的。

　　如将通过规范土地出让行为、建造适量经济适用房及廉租房等，来规范地方政府自身行为，1月和6月分别出台的《关于促进节约集约用地的通知》和《违反土地管理规定行为处分办法》都是对去年土地政策的细化。对于开发商的规范，将体现在提升房地产行业资金进入门槛、控制房地产企业上市圈钱炒卖土地、抑制囤积土地及房源等和抑制炒卖土地行为等方面。对银行，将控制信贷规模，抑制不良贷款风险，今年新增贷款额度不能高于去年的3.63亿元，对开发商依然实施信贷紧缩。

　　表1 2007-2008年主要调控政策

　　关键词：土地

　　上半年全市成功出让商住、居住用地共10宗，97.22万平方米。同时，由于开发商资金链收紧、市场调整等因素影响，拿地越来越谨慎，“流拍”现象频现，上半年共有10宗住宅用地流拍。与2007年相比，地价迅速回归理性。

　　2008年深圳住房建设用地计划供应180公顷，其中保障性住房建设用地供应50公顷，商品住宅130公顷，预计下半年仍将有超过80万平方米的住宅用地入市，由于保障性住房加大供应，出让的住宅地块依然执行“商品住宅与政策性住房用地捆绑出让”的形式较多。开发商资金短缺影响，预计“流拍”现象仍不可避免，部分资金雄厚的开发商将趁本轮调整地价回落之势储备土地，促使土地集中化，小企业及半路出家的开发企业将被淘汰出市场，市场将趋向规范化。由于开发商拿地热情降低，以及5月出台的《违反土地管理规定行为处分办法》对政府出让土地行为作了进一步规范，下半年地价将回归土地本身价值。此外，关内土地紧缩，出让地块大部分集中关外，偏远地块抑制了开发商的开发热情，若流拍地块过多，将直接影响2-3年后市场的供应。

　　关键词：供需比

　　1-6月全市商品住宅供需比为1.69:1，供应量257.6万平方米，同比增长6.22%，成交量152.1万平方米，同比下降54.67%，市场呈现供过于求局面。除2007年外，过去几年深圳每年的供应量最少接近700万平方米，今年深圳政府计划新建商品住房总量将大大超过2007年，而上半年比去年同期供应略高，预计下半年商品住宅将集中放量，之前推迟入市的项目将选择适当时机开盘，下半年供应将超过400万平方米。

　　2002-2006年深圳每年成交量超越700万平方米，有3年达800万平方米(见表2)，可见宏观调控及高企的房价导致去年9月至今年上半年刚性需求并未完全释放，反而随着人口的增长而有增无减，下半年在首次置业及换房需求的推动下，市场成交将缓慢上升，第四季迎来销售旺季，全年成交有望突破500万平方米，供应将略高于需求。

　　关键词：房价

　　今年1-6月全市商品住宅的均价为13144元/平方米，同比增长6.92%，前5个月房价呈下降趋势，6月由于豪宅项目入市全市房价被拉高，回复到去年同期水平，但撇除豪宅的部分，整体普通住宅房价普遍下降，特别是上半年开发商出于资金压力或对后市的不乐观，不少项目都实行了优惠促销或推出特价房等降价行动，使房价回归理性。

　　从市场现状分析，目前成交出现了明显的“两头热”现象，高端豪宅产品屡屡热销，降价可能性不大，中低价位、适宜居家的中小户型住宅也成交活跃，房价也降到市场接受水平；处于中间层次的大户型普通住宅购买对象以换房客为主，此类置业者再度置业较敏感，加上面积大、总价高，购房考虑周期较长，但由于此类产品本身具备一定价值，预计未来降价的幅度有限。从宏观经济来看，整体经济并未向下走，但股市下调、银行存款负利率，投资渠道单一，促使现金再度流入楼市，从而促进市场的成交。

　　DTZ戴德梁行预测下半年深圳房价将在现有水平上下波动，但不会出现大幅上涨或大幅下跌的现象。在营销上，多数楼盘将采取低开高走的销售策略，出于对市场的稳定预期而定价更加理性，而特价房等促销策略由于具有一定的水份，营销效果并不尽都理想，开发商在营销时需更谨慎。

　　关键词：片区

　　下半年的热点片区将集中在正在逐渐完善、快速发展的区域，如宝安中心区、龙华、龙岗中心城、后海等。其中龙岗将成为下半年全市供应量最大的区域，单龙岗中心城估计有近100万平方米的体量入市。宝安中心区国际性的滨海社区规划配套越来越完善，下半年推盘将集中在现有项目的后期开发，其中碧海中心区将成该区焦点，入市产品将以中小户型为主。龙华片区由于品牌开发商的进驻，下半年推盘产品也值得期待。南山下半年将是豪宅、普通住宅夹杂登场，预计将有至少100万平方米推盘量，其中后海片区由于开发的加快将成为南山的热点。